Schätzung von landwirtschaftlichen Grundstücken
Wollen Sie Ihr landwirtschaftliches Grundstück amtlich schätzen lassen oder wurden Sie von einer Behörde dazu verpflichtet? Wir zeigen, welche Schritte Sie unternehmen müssen und erklären Ihnen die Grundsätze.
Anmeldung
Wer eine amtliche Schätzung anmelden will, füllt das Antragsformular aus und reicht es zusammen mit den Unterlagen beim Sekretariat der Schätzungskommission ein. Das Antragsformular ist grundsätzlich von allen Eigentümern zu unterzeichnen. Dafür können Sie das untenstehende Formular verwenden.
Gesetzliche Grundlagen
Der Ertragswert wird von einer Behörde von Amtes wegen oder auf Antrag eines Berechtigten geschätzt. Bei geplanten Bauten oder Anlagen kann die Behörde eine vorläufige Schätzung vornehmen (Art. 87 Abs. 1 BGBB). Für amtliche Schätzungen des Ertragswerts ist im Kanton Zug die Schätzungskommission zuständig (§ 24 Abs. 1 EG Landwirtschaft).
Soll neben dem Ertragswert auch der Verkehrswert oder nur der Verkehrswert geschätzt werden, kann die Schätzungskommission eine Expertenschätzung anordnen. Externe Expertenschätzungen können, sofern die gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind, amtlich erklärt werden.
Amtliche Schätzungen erfolgen in einem Verwaltungsverfahren. Massgebend sind insbesondere die nachfolgenden gesetzlichen Grundlagen:
Begriffe
Wir erklären Ihnen die wichtigsten Begriffe für die Bewertung:
Bäuerliches Bodenrecht (BGBB)
Das Gesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) enthält Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken, die Verpfändung von landwirtschaftlichen Grundstücken und die Teilung landwirtschaftlicher Gewerbe und die Zerstückelung landwirtschaftlicher Grundstücke (Art. 1 Abs. 2 BGBB).
Ertragswert
Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann. Für die Feststellung des Ertrags und des Zinssatzes ist auf das Mittel mehrerer Jahre (Bemessungsperiode) abzustellen (Art. 10 Abs. 1 BGBB).
Verkehrswert
Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Sach- und Ertragswert ermittelt.
Belastungsgrenze
Die Belastungsgrenze entspricht der Summe des um 35 Prozent erhöhten landwirtschaftlichen Ertragswerts und des Ertragswerts der nichtlandwirtschaftlichen Teile. Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nur bis zur Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten belastet werden. Die Belastungsgrenze muss ferner beachtet werden für die Errichtung eines Grundpfandrechts, die Bestellung eines Faustpfandes an einem Grundpfandtitel oder die Wiederbelehnung Eigentümerschuldbriefes (Art. 73 BGBB).
Landwirtschaftliches Gewerbe
Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist (Art. 7 BGBB).
Die Kantone können landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Artikel 7 hinsichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstellen; die minimale Betriebsgrösse ist dabei in einem Bruchteil einer Standardarbeitskraft festzulegen und darf 0,6 Standardarbeitskräfte nicht unterschreiten (Art. 5 lit. a BGBB). Der Kanton Zug hat von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht.
Landwirtschaftliches Grundstück
Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Als landwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Anteils- und Nutzungsrechte an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossenschaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Körperschaften stehen (Art. 6 BGBB).
Nicht dem BGBB unterstellt sind in der Regel Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 Abs. 3 BGBB; zu den Ausnahmen vgl. Art. 2 Abs. 4 BGBB).
Standardarbeitskraft (SAK)
Die Standardarbeitskraft (SAK) ist eine Einheit zur Bemessung der Betriebsgrösse, berechnet anhand von standardisierten Faktoren, die auf arbeitswirtschaftlichen Grundlagen basieren (Art. 3 Abs. 1 LBV). Für die Berechnung massgebend sind die Faktoren gemäss Art. 3 Abs. 2 LBV.
Bewertungsgrundsätze
Die Bestimmungen für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes (Schätzungsanleitung) sind im Anhang zur VBB geregelt. Die im Anhang enthaltenen Bestimmungen und Ansätze sind für die Schätzungsbehörden und Schätzungsexpertinnen und -experten verbindlich (Art. 2 Abs. 1 und 2 VBB).
Kosten
Die Kosten für eine Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken bemessen sich nach der Verordnung über die Gebühren und die Entschädigung für Liegenschaftsschätzungen.
Rechtsmittel
Gegen das Schätzungsergebnis kann bei der Schätzungskommission schriftlich Einsprache erhoben werden. Die Einsprache hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Über Einsprachen entscheidet die zuständige Schätzungskammer in Dreierbesetzung.
Gegen den Einspracheentscheid der Schätzungskommission kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Zug innert 30 Tagen ab Zustellung Verwaltungsgerichtsbeschwerde geführt werden. Die Beschwerde muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen oder genau zu bezeichnen. Die Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich beizufügen.
Termine können telefonisch vereinbart werden.
