Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken
Wollen Sie Ihr Grundstück amtlich schätzen lassen oder wurden Sie von einer Behörde dazu verpflichtet? Wir zeigen, welche Schritte Sie unternehmen müssen und erklären Ihnen die Grundsätze.
Anmeldung
Wer eine amtliche Schätzung anmelden will, füllt das Anmeldeformular aus und reicht es beim Sekretariat der Schätzungskommission ein. Das Antragsformular ist grundsätzlich von allen Eigentümern zu unterzeichnen. Dafür können Sie das untenstehende Formular verwenden.
Gesetzliche Grundlagen
Können sich die Erben über den Anrechnungswert eines Grundstücks nicht verständigen, so wird er durch amtlich bestellte Sachverständige geschätzt (Art. 618 Abs. 1 ZGB). Amtliche Schätzungen werden im Kanton Zug von der Schätzungskommission vorgenommen (§ 3 Abs. 1 EG ZGB).
Der Regierungsrat kann der Schätzungskommission weitere Aufgaben übertragen. Ausserdem kann die Schätzungskommission auf Anordnung von Gerichten oder Behörden und auch gestützt auf rein private Interessen amtliche Schätzungen erstellen (§ 3 Abs. 2 EG ZGB).
Amtliche Schätzungen erfolgen in einem Verwaltungsverfahren. Massgebend sind insbesondere die nachfolgenden gesetzlichen Grundlagen:
Begriffe
Wir erklären Ihnen die wichtigsten Begriffe für die Bewertung:
Absoluter Landwert:
Der absolute Landwert entspricht demjenigen Wert, welcher auf dem Markt durch Freihandverkauf erzielt worden ist bzw. voraussichtlich erzielt werden kann (vgl. SVKG, Schätzerhandbuch, S. 118).
Relativer Landwert:
Der relative Landwert ist der Wert der Grundstücksfläche, die dem zonenkonformen normalen Landbedarf für die vorhandene oder projektierte Überbauung entspricht (vgl. SVKG, Schätzerhandbuch, S. 119).
Marktwert (Verkehrswert)
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Sachwert (Substanzwert)
Der Sachwert ist die Summe aus dem Zeitwert, der baulichen Anlagen und der Umgebung inkl. den für die Erstellung notwendigen Vorbereitungsarbeiten, den Nebenkosten und dem zugehörigen, relativen Landwert.
Bewertungsgrundsätze
Die Bewertung richtet sich nach den Grundsätzen der Swiss Valuation Standards. Danach sind Grundstücke und Liegenschaften nach dem Prinzip von «Highest and Best Use» zu bewerten. Das bedeutet, dass der Marktwert nach der bestmöglichen und optimalen Nutzung eines Bewertungsobjektes zu beurteilen ist.
Die Schätzungskommission bewertet Liegenschaften grundsätzlich über den Ertragswert. Der daraus ermittelte Marktwert entspricht dem Wert, welcher ein Interessent für die Nutzung oder den Erwerb eines Grundstückes zu zahlen bereit ist. Mittels der Objekteigenschaften wie z.B. Lage, Ausbaustandard, Zustand und Nutzungsausmass werden die spezifischen Qualitäten und Eigenheiten einer Liegenschaft differenziert und objektbezogen verglichen und entsprechende Mietwerte für das konkrete Bewertungsobjekt festgelegt.
Die Schätzungskommission bewertet Grundstücke seit dem 1. April 2018 grundsätzlich nach der Ertragswertmethode. Bei speziellen Grundstückbewertungen behält sich die Schätzungskommission vor, alternative Schätzungsmethoden anzuwenden.
Bei ihrer Bewertung richtet sich die Schätzungskommission nach den Grundsätzen der Swiss Valuation Standards. Danach sind Grundstücke gemäss dem Prinzip von «Highest and Best Use» zu bewerten.
Kosten
Die Kosten für eine Bewertung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken bemessen sich nach der Verordnung über die Gebühren und die Entschädigung für Liegenschaftsschätzungen.
Rechtsmittel
Gegen das Schätzungsergebnis kann bei der Schätzungskommission schriftlich Einsprache erhoben werden. Die Einsprache hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Über Einsprachen entscheidet die zuständige Schätzungskammer in Dreierbesetzung.
Gegen den Einspracheentscheid der Schätzungskommission kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Zug innert 30 Tagen ab Zustellung Verwaltungsgerichtsbeschwerde geführt werden. Die Beschwerde muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen oder genau zu bezeichnen. Die Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich beizufügen.
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